??作为一线城市,上海一直处于楼市的风向标位置,在楼市调控的当下,也遭遇了个人房贷下降的情况。

??3月14日,央行上海总部公布2018年2月上海市货币信贷运行情况显示,2月份本外币各项贷款增速下降,个人住房贷款增速回落,两年来首次跌至10%以内。市场分析,未来房贷政策整体松动的可能性较小,利率仍会保持上涨趋势。从房贷利率的数值来看,不同地区表现出不同的特点,差别化调控效果显现。

??在开发贷方面,目前房地产融资开始回归到银行贷款这一传统渠道。但受政策影响,银行房地产开发贷款和商业用房开发贷款同比分别少增,更多的资金投向于保障性住房开发贷款。

??沪房贷利率全国最低

??进入到2018年,楼市调控政策稳定延续。值得注意的是,农历春节后北京、广州等城市出现了多家银行首套住房按揭贷款利率上浮的现象,而市场分析也多倾向于认为利率有继续上行的空间。

??一线城市中,上海房贷利率平均水平并不高。融360数据显示,2018年2月全国首套房贷款平均利率为5.46%,相当于基准利率1.114倍,环比2018年1月上升0.55%。其中,全国房贷利率平均值最高为郑州5.92%,最低为上海5.06%。

??从全国来看,目前个人住房贷款的利率逐渐在上浮。融360监测数据显示,2018年2月在全国35个城市533家银行中,有53家银行首套房贷款利率上升,占比9.94%;同比去年2月首套房贷款平均利率4.47%,上升22.15%。

??两会期间,政府工作报告中提出要支持居民自住购房需求。对于房贷问题,银监会副主席王兆星认为,从银行业监管来讲,银监会始终坚持差别化的住房信贷政策,对于基本的住房需求仍会给予信贷支持。

??《中国经营报》记者在走访一些房地产中介时了解到,在上海,以大型国有银行为主,对于房屋按揭贷款首套房利率,在基准利率基础上仍有9折或9.5折等优惠。

??融360房贷数据显示,目前上海地区的银行有关房屋按揭贷款首套房利率仍有打折优惠,主要是大型国有银行和部分股份制银行,例如中国银行(4.130, -0.04, -0.96%)、建设银行(7.910, -0.15, -1.86%)、农业银行(4.070, -0.06, -1.45%)、工商银行(6.360, -0.10, -1.55%)、华夏银行(9.190, -0.07, -0.76%)等。而民生银行(8.310, -0.05, -0.60%)、兴业银行(17.440, -0.24, -1.36%)、广发银行等股份制银行首套住宅利率是在基准利率上浮10%或15%。

??对此,某大型国有银行的信贷经理告诉记者,银行并不是完全按照统一标准来开展业务。“银行执行的个人住房贷款有很多细则参考,银行会根据不同的楼盘、不同的开发商、不同资质的客户等,有不同的规定,最终要看客户资质和楼盘合作关系。现在基准上打折的情况也有,但其实并不多。”

??在楼市调控下,一方面房地产个人住房贷款呈现明显下降趋势,另一方面房贷利率仍有上浮信号。

??以上海为例,央行上海总部公布的2018年1月份和2月份的信贷数据显示,上海地区个人贷款增速回落,个人住房贷款增量减少。从贷款投放进度看,央行公布的数据显示,2017年下半年个人住房贷款增量不足上半年的三成,同比少增1080.08亿元。

??“近一年以来,全国房贷平均利率环比、同比均保持上升,同时环比增速有所降缓,房贷利率保持上升趋势。2018年2月全国首套房贷平均利率为5.46%,从近10年数值来看,的确处于较低水平,未来房贷利率仍有上涨的空间。” 融360分析师李唯一认为,未来房贷政策整体松动的可能性较小,目前一线城市的平均利率一直低于二线城市的平均利率,从增速上来看,未来一线城市房贷利率增速可能小于二三线城市。

??“对于当前市场来说,贷款政策收紧是必然的,或者说是大概率事件。无论是可贷资金的规模变动,还是银行本身防范金融风险等角度,都会在此类贷款方面有所收紧。当前利率走高,但其实类似的成本还是可以承受的,一般按揭贷款都是30年的时间,会不断稀释成本。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

??市场观点认为,理性看待房贷政策及利率变化,刚性需求仍将是扶持的重点。监管部门也要求银行落实差别化的住房信贷政策,对住房贷款执行差别化的定价,积极支持居民特别是新市民购买住房的合理需求。

??“银行执行差别化信贷政策,此环节中可以对投机行为产生一定的挤压作用。总体而言,差异化信贷政策可以有效分配资源,解决市场需求。”李唯一认为。

??银行偏向保障性住房贷款

??在银行开发贷方面,随着房地产债市融资成本上升,加上去通道等金融监管政策的推进,信托公司地产融资业务更趋审慎,房地产融资开始回归到银行贷款这一传统渠道。 过去一年多时间,通过资管业务将银行表内资产腾挪到房地产开发成为重点监管的领域。监管层对涉房贷款加强核查管控,严控银行信贷和信托资金违规变相输血房地产,行业整肃效果显现。

??“综合各个渠道的融资成本、融资难度来比较,能够通过银行贷款是最好的。但银行给房地产商放贷的条件越来越收紧,从房企筛选上,前几年还会看百强房企,后来缩减到看排名前50家房企,据了解目前只有全国排名前20或30家房企能从银行贷到款,额度规模和成本也比排名靠后的要更有利。”中原地产首席分析师张大伟告诉记者。

??但2018年以来,已有银行暂停受理房地产行业新增授信,或暂停房地产开发贷业务。以上海为例,央行上海总部公布的信贷数据显示,1月份至2月份住房开发贷款和商业用房开发贷款同比分别少增;而保障性住房开发贷款同比多增。

??央行上海总部最新数据显示,2月份上海市房地产开发贷款增加56.49亿元,同比少增17.73亿元。按贷款用途分,住房开发贷款和商业用房开发贷款分别同比少增18.3亿元和9.64亿元;保障性住房开发贷款增加11.99亿元,同比多增5.56亿元。

??对银行资金更多涌向了保障性住房,李唯一认为:“目前市场中主旨是房住不炒,住有所居,减少可能出现投机行为的房产开发资金支持,加大对保障性住房的扶持,在资金资源一定的情况下,达到合理分配资源。初步预测,未来很长一段时间内,数据变化趋势将会延续,对保障性住房的扶持力度只增不减。”